GAYRİMENKUL KİRA ÖDEMELERİNİN BANKADAN YAPILMA ZORUNLULUĞU
02.08.2024 tarihinde VUK-Mükerrer 355/4’te değişiklik yapılarak banka üzerinden ödenmesi zorunluluğu getirilen tutarları elden tahsil edenlere ve ödeyenlere ayrı ayrı olmak üzere her bir işlem için bu maddeye göre belirlenen cezalardan az olmamak üzere işlem bedelinin %10’u oranında özel usulsüzlük cezası kesileceği belirtilmiştir. Maddeye ilişkin olarak 328 Nolu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile kira ödemeleri özelinde açıklamalar 17.10.2024 tarihinde yapılmıştır.
02.08.2024’ten önceki eski uygulamada 500 TL ve üzeri konut kira ödemelerinin ve tutarına bakılmaksızın işyeri kira ödemelerinin bankadan yapılması zorunluluğu bulunmaktaydı. Ceza oranı ise %5’ti. Bundan sonra konut kira ödemeleri de tutarına bakılmaksızın bankadan ödenmek zorundadır. Eski uygulamada sadece gayrimenkul sahibine ceza kesilirken şimdi kiracıya da ceza kesilecektir. Ceza tutarı (Vergi Usul Kanunu) VUK-Mükerrer-355/4 uyarınca birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbaplarının işyerleri için her bir ihlalde kira 20.000 TL ve ikinci sınıf tüccarlar için ise 10.000 TL’den az olmamak üzere kira tutarının %10’u oranında ceza kesilir. Konut kiralarında ise 5.000 TL’nin altında olmamak üzere %10 oranında ceza kesilir. Yani kira tutarının %10’u 20.000,10.000 veya 5.000 TL’nin altındaysa 20.000, 10.000 veya 5.000 TL ceza kesilir ve bu ceza elden yapılan her bir ödeme için ayrı ayrı kesilir.
VUK-376’ya göre 30 gün içinde ödenen usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezalarının yarısı indirilir.VUK-376-Ek Madde’ye göre de ayrıca uzlaşma imkânı vardır. Buna göre ceza tutarı 2024 yılı için 23.000 TL'nin altında ise VUK-376'daki %50 indirim oranı %75 olarak uygulanır. 23.000 TL'nin üstündeki özel usulsüzlük cezalarda ise ya uzlaşma ya da 376'daki %50 indirim oranı tercih edilebilir. Ceza tutarı genel olarak 23.000 TL'nin üstünde olacağı için ya %50 indirim tercih edilir ya da ulaşmaya gidilir ki uzlaşmada da cezada indirim aşağı yukarı %50 civarında olacaktır. Sonuç olarak bir yıl boyunca aylık 20.000 TL’lik kiranın elden ödenmesi durumunda konut için gayrimenkul sahibi ve kiracıya ayrı ayrı olmak üzere 60.000 TL; işyerleri için ise 120.000 veya 240.000 TL ceza kesilir. Cezanın tamamı 30 gün içinde ödenirse cezada %50 oranında indirim yapılır.
Kiraların banka üzerinden ödenmesi zorunluluğunun amacı gelir elde eden gayrimenkul sahibinin beyanname verip vermediğini, beyanname vermiş ise eksik beyan verip vermediğini tespit etmektir. (Gelir Vergisi Kanunu) GVK-21’e göre 2024 yılı için 33.000 TL’lik gayrimenkul sermaye iradı istisnası vardır. Ticari, zirai ve serbest meslek yönünden mükellefiyeti olmayanlar bu istisnadan yararlanır. Yani yıllık 200.000 TL konut geliri 167.000 TL’ye düşmektedir. Bu tutardan GVK-74/3’e göre %15 oranında götürü gider (25.000 TL) hesaplanır. Matrah 142.000 TL’ye düşer. GVK-89’a göre hayat sigortası, eğitim ve sağlık gibi harcamalar indirilir. Sonuçta genel olarak 200.000 TL konut kira geliri elde eden biri yıllık yaklaşık olarak 20-25 bin TL arasında gelir vergisi öder. Kişinin GVK-74/1’deki gerçek gider yöntemi seçmesi veya GVK-89’a göre indirim konusu yapacağı başka giderlerinin olması durumunda bu tutar sıfıra kadar da inebilir ama bu istisnai bir durumdur.
Emsal bedelin altında kiralama veya bedelsiz kiralama mümkündür.Gayrimenkul kiralama vergisinin aşındırılmaması için emsal kira bedeli esası getirilmiştir. GVK-73/2’ye göre kira tutarı emsal bedelin altında olamaz. Ancak yine de kira tutarı mükellefler tarafından serbestçe belirlenebilir. 1999/1 Sıra No’lu İç Genelge’ye göre emsal bedelin altındaki kira tutarlarının sözleşme veya banka dekontları ile ya da kiracı ifadesi ile ispatlanması gerekir.
Bedelsiz kiralama da mümkündür. Ancak bu durumda emsal bedel üzerinden gayrimenkul sahibinden kira stopajı talep edilir. (GVK-73/2’ye göre Usul ve füru ile kardeşlere konutun ikamet amaçlı tahsisinde emsal kira bedeli aranmaz. Ancak işyeri kiralamalarında emsal bedel aranır.)
Emsal bedel gayrimenkulün vergi değerinin %5'idir. Vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu'nun 29'uncu maddesinde belirtilen, üzerinden emlak vergisi hesaplanan değer, yani rayiç bedeldir. (rayiç bedel genel olarak gerçek değerden düşüktür.) Bu bedel üzerinden yıllık emsal kira hesaplanır. Hesaplanan tutardan GVK-103'e göre artan oranlı tarifeden %15 ve %40 arasında vergi alınır. Örneğin vergi değeri 300.000 TL olan bir dairenin yıllık emsal kirası 15.000 TL'dir. 15.000*0,15=2.250 TL gelir vergisi talep edilir. Bu vergi beyan edilirse 2024 yılı için belirlenen 33.000 TL'lik istisna haddinin altında kaldığından dolayı herhangi bir vergi ödenmez. (33.000 TL’lik istisnadan ticari, zirai ve serbest meslek mükellefiyeti olamayanlar yaralanabilir.) Ancak beyan edilmez ve tespit yapılırsa bu durumda 33.000 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. 2.250 TL’lik vergi ve 1 kat vergi ziyaı cezası kesilir. Ceza için VUK-376'ya göre %50 indirim talep edilebilir.
VUK-339'a göre vergi ziyayı cezası kesinleştikten sonra 5 yıl, usulsüzlük cezaları kesinleştikten sonra ise 2 yıl içinde tekrar ceza yenilmesi durumunda vergi ziyaı cezası %50, usulsüzlük cezası %25 artırımlı uygulanır. Tekerrüre göre 1,5 kat kesilen vergi ziyaı cezasından ve 1,25 kesilen özel usulsüzlük cezasından VUK-376’ya göre %50 indirim talep edilebilir.
Vedat DEMİRTAŞ
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir / Bağımsız Denetçi
